COSTI DI RIPARAZIONELe spese di riparazione si sa, derivano dal tipo e dalla qualità dell'intervento che si è scelto di mettere in atto.Tanto le modalità di ripartizione quanto i costi sono tuttavia l'aspetto finale di un accurato lavoro di ricerca della causa e della migliore modalità di intervento per quel 'difetto' specifico.È importante sapere, in primo luogo, che le spese di riparazione possono essere totalmente o parzialmente recuperate attivando la denuncia: vizi costruttivi in garanzia decennale, che coinvolge il costruttore e/o il venditore, entrambi tenuti a rispondere ai sensi dell'art. 1667 e del 1669 del c.c. Non solo: se si è acquistato di recente l'immobile residenziale è possibile avvalersi anche di nuove norme, in particolare della legge 2 agosto 2004, n. 210. La questione 'spese di riparazione ' è complessa e variegata: in una casa di proprietà esclusiva di un singolo le spese saranno totalmente a suo carico, mentre il discorso si complica quando ad avere il problema è un edificio condominiale. Facciamo un esempio molto comune: alcune infiltrazioni di acqua piovana in una terrazza condominiale a livello di proprietà o di uso esclusivo di un solo condomino; si potrebbe pensare che le spese siano totalmente a suo carico invece, la terrazza assolve alla funzione di copertura (al pari del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio) nei confronti degli appartamenti sottostanti. Da ciò ne consegue che all'obbligo di riparazione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario aduso esclusivo.
Ovviamente questo vale anche per i danni arrecati dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico deteriorato all'appartamento sottostante: di tutte queste spese rispondono la totalità dei condomini, secondo le proporzioni rilevate dall'art. 1126 c.c.(due terzi a quelli per i quali il lastrico solare funge da tetto ed un terzo per il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo). Diverso è il caso in cui l'infiltrazione deriva da un giardino pensile verso l'area garage interrata. La sentenza 'Corte di Cassazione Civile 4.6.2001 n. 7472' ha sancito che il giardino non costituisce una semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale, ciò obbliga il proprietario a sopportare l'intera spesa. Un esempio un po' più complesso è costituito dal caso in cui un terrazzo sia a confine con un giardino e sotto questo confine esista un muro di garage con impermeabilizzazione che presenta ha un'infiltrazione d'acqua. Che la causa sia da individuare in terrazza o in giardino, poco cambia: l'acqua continua ad entrare nel garage dal muro verticale sottostante il confine. Qui purtroppo si aprono una serie di questioni piuttosto spinose: · A chi tocca l'onere di impermeabilizzare la parete verticale? · La precedente impermeabilizzazione era stata fatta bene? Chi era (e lo è tutt'ora) il responsabile di questo lavoro? · Il muro di contenimento del vano garage è di proprietà esclusiva di un singolo o è in comune? Pur ammettendo che tale impermeabilizzazione fosse stata realizzata a regola d'arte, la questione rimane ancora aperta: cosa l'ha danneggiata? È stata la manutenzione del giardino? La troppa acqua versata alle piante? Le radici delle piante stesse? O ancora, un'infiltrazione dalle piastrelle o dalla guaina della terrazza? Capite che tutti questi dubbi e questioni darebbero solo lavoro ad avvocati e consulenti tecnici con conseguenti spese per: scavi nel giardino, demolizione della pavimentazione terrazza, verifica della condizione della guaina sulla parete, perizie con servizi fotografici e relazioni tecniche super accurate. Spese che forse, riuscirebbero a rispondere alla domanda: cosa ha causato l'infiltrazione?
Questo, tuttavia, non vuol dire risolvere il problema! Per risolvere il problema è fondamentale, dopo aver fatto indagini adeguate e dettagliate, scegliere la soluzione migliore: · una nuova guaina installata da sopra fino alla fondamenta? · un giunto bentonitico? · una guainain doppio strato? · una guaina di tipo liquido con armatura? In casi così complessi di solito, la confusione e le idee di rimedio possono proliferare a dismisura. Forse la scelta più saggia è sedersi a tavolino e concordare la soluzione con un po' di logica, con molta calma e una buona dose di razionalità. Con questi presupposti sicuramente si arriverà a scegliere la soluzione più pratica, intelligente, veloce e soprattutto ECONOMICA: un'impermeabilizzazione in controspinta, pennellando diverse mani di cemento osmoticosul muro interno del garage (previa accurata sigillatura di buchi e fessure), o eseguire una iniezione di resina bentonitica o idrosensibile 'fatta nella posizione giusta' in modo che consenta di arrivare a impermeabilizzare e non solo il deviare l'acqua in un'altra posizioneo, in via preventiva, a tutta parete, o ancora, più semplicemente, creare un canale di drenaggio con griglia di raccolta dell' acqua pluviale tra il terrazzo e il giardino, sulla sommità del muro in questione, in modo da deviare l'acqua in modo prevalente, che, a questo punto, non scenderebbe più lungo il muro.
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